Wieso die Bremer Mieten das geringste Übel in der Inflation sind

Bremen braucht mehr Wohnungen. Der Senat fördert den Bau. Umsetzen müssen das große Wohnungsgesellschaften. Wir stellen die wichtigsten Bremer Akteure und ihre Pläne vor.

Rund 360.000 Wohnungen gibt es im Land Bremen – zu wenige, wie die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt zeigt. Insbesondere an günstigen Wohnungen herrscht Mangel. Um für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, hat der Senat daher kürzlich ein neues, knapp 50 Millionen Euro schweres Wohnraumförderprogramm für Bremen und Bremerhaven aufgelegt.

Umsetzen sollen dieses Förderprogramm in erster Linie Bremens und Bremerhavens Wohnungsbaugesellschaften. buten un binnen hat die größten Akteure des Bremer Wohnungsmarktes genauer unter die Lupe genommen und stellt sie Ihnen mitsamt ihrer Pläne vor. Sie lesen in diesem Artikel:

• Wie sich Bremens Mieten im Städtevergleich entwickelt haben.

• Wie sich die Mieten großer Bremer Wohnungsgesellschaften entwickelt haben.

• Welche großen Wohnungsgesellschaften es im Land Bremen mit welchen Angeboten gibt.

• Wie sich die Wohnkosten aufgrund der Energiepreise in den nächsten Monaten entwickeln könnten.

Bremens Mieten im Städtevergleich

Die Zahlen des Immobilienverbands Deutschland (IVD Nord) zeigen, dass sich die mittleren Mieten in der Stadt Bremen seit 2017 nicht nur unter dem Niveau Hannovers, sondern auch unter jenem Oldenburgs bewegen. In allen drei Städten lagen sie bis Dezember 2021 allerdings zwischen 8 und 9 Euro pro Quadratmeter und damit relativ dicht beisammen.

Deutlich niedriger waren die mittleren Mieten in Delmenhorst mit zuletzt knapp über 7 Euro pro Quadratmeter und in Bremerhaven, wo sie sogar nur 5,90 Euro pro Quadratmeter betrugen. Wichtig zu wissen ist dabei: Der IVD berücksichtigt in seinem Immobilienpreisspiegel ausschließlich bei Neuvermietung eines Objekts erzielte Mietpreise. Auch konzentriert sich der IVD auf die freie Wohnungswirtschaft, berücksichtigt keine geförderten Wohnungen. Aus diesem Grund sind die Mietpreise, die der IVD anführt, höher als jene der großen Wohnungsgesellschaften, die einen großen Anteil an Sozialwohnungen haben. Die gesetzlich vorgegebenen Quote für den sozialen Wohnungsbau hat Bremens rot-grün-rote Landesregierung inzwischen auf 30 Prozent angehoben.

Entwicklung der Mieten großer Bremer Wohnungsgesellschaften

Die Mieten bei den großen Wohnungsgesellschaften sind von 2012 bis heute kontinuierlich gestiegen. Ein sprunghafter Anstieg aber – etwa infolge der Inflation – ist nicht zu beobachten. Das zeigt der Blick auf die Zahlen der größten Bremer Akteure auf dem Markt: der Gewoba, die sowohl in Bremen als auch in Bremerhaven Wohnungen anbietet, der stadtbremischen Gesellschaft Brebau sowie der privatwirtschaftlichen Vonovia, die in der Stadt Bremen derzeit rund 11.100 Wohnungen besitzt sowie 30 in Bremerhaven. Vonovia hatte 2019 erstmals Wohnungen aus alten Beständen in Bremen gekauft.

Wie der kleine Vergleich zeigt, liegen die durchschnittlichen Kaltmieten der Gewoba und der Brebau in Bremen oberhalb jener des Konzerns Vonovia. Allerdings sagen die Durchschnittsmieten nichts darüber aus, in welcher Lage sich die Wohnungen befinden oder wie alt und in welchem Zustand sie sind.

Größte Wohnungsgesellschaften im Land Bremen

In Bremen und Bremerhaven gibt es viele mittelgroße und kleinere Wohnungsunternehmen sowie einige große Wohnungsgesellschaften mit jeweils mehreren Tausend Mietwohnungen. Auf diese Akteure mit zusammengenommen über 70.000 Mietwohnungen hat sich buten un binnen konzentriert und sie zu ihren Beständen und ihren zu Plänen befragt: die Gewoba, die Brebau, Vonovia, Espabau, die Stäwog und die Wohnungsgenossenschaft (Woge). Nicht beteiligt haben sich die Genossenschaften Gewosie in Bremen-Nord und die WGS Bremen.

1 Gewoba

Die Gewoba ist mit deutlichem Abstand die größte Wohnungsgesellschaft im Land Bremen. Sie ist eine Aktiengesellschaft und zu 75,10 Prozent in Besitz der Stadtgemeinde Bremen. Die übrigen Anteile halten die Sparkasse Bremen und die Weser-Elbe-Sparkasse. Der Großteil der Gewoba-Objekte ist öffentlich gefördert.

Bestand: Die Gewoba hat nach eigenen Angaben rund 42.400 Mietwohnungen, darunter 32.620 in Bremen, 8.449 in Bremerhaven, 1.300 in Oldenburg. Mit rund 50 Prozent machen Drei-Zimmer-Wohnungen den Großteil des Bestands aus. Die Durchschnittsfläche der Wohnungen in Bremen beträgt rund 60 Quadratmeter, in Bremerhaven 57 Quadratmeter.

Die Mietpreise der Gewoba bewegen sich je nach Lage, Größe, Zustand und Baujahr der Wohnungen zwischen 4,50 Euro und 12,50 Euro pro Quadratmeter. Im Sommer 2022 lag die Durchschnittskaltmiete der Gewoba in Bremen bei 6,75 Euro und in Bremerhaven bei 5,12 Euro pro Quadratmeter.

Bestandsinvestitionen: Die Gewoba hat nach eigenen Angaben seit 2012 bis 2021 jährlich zwischen 63 und 104 Millionen Euro in den Wohnungsbestand investiert, 25,2 bis 40,5 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt hat die Gewoba damit jährlich 34,2 Euro pro Quadratmeter in den Bestand investiert.

In diesen Bremer Wohngebieten hat die Gewoba Wohnungen

Die Gewoba unterhält in der Stadt Bremen Wohnungen in den Ortsteilen Huchting, Neustadt, Woltmershausen, Stadtmitte, Östliche Vorstadt, Obervieland, Schwachhausen, Vahr, Oberneuland, Horn-Lehe, Findorff, Walle, Gröpelingen, Osterholz, Hemelingen, Burglesum, Blumenthal und Vegesack.

In diesen Bremerhavener Wohngebieten hat die Gewoba Wohungen

In Bremerhaven unterhält die Gewoba Wohnungen in Geestemünde, Lehe, Leherheide, Mitte und Wulsdorf.

Diese Objekte plant die Gewoba für die kommenden zwei Jahre

2 Brebau

Die Brebau gehört zu 100 Prozent der Bremer Verkehrs- und Beteiligungsgesellschaft und damit der Stadt Bremen. Das traditionelle Kerngeschäft bildet nach Unternehmensangaben die Vermietung und Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes von rund 5.900 Wohnungen in Bremen. Darüber hinaus ist das Unternehmen bei der Betreuung und Verwaltung von Immobilien im Eigentum Dritter aktiv und verwaltet zusammen mit ihrer 100-prozentigen Tochter, der Orion Hausverwaltung, knapp 4.400 Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Bestand: Zum Bestand der Brebau zählen nach Unternehmensangaben 5.888 Mietwohnungen, alle in Bremen. Mit zusammen rund 4.700 Objekten machen Zwei- und Dreizimmer-Wohnungen den Großteil des Bestands aus. Die Durchschnittsfläche der Wohnungen beträgt 56 Quadratmeter. Die durchschnittliche Kaltmiete der Brebau lag im Sommer 2022 bei 6,67 Euro pro Quaratmeter.

Die Mietpreise der Brebau bewegen sich je nach Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Baujahr des Objekts zwischen 3,25 und 15,73 Euro pro Quadratmeter.

Bestandsinvestitionen: Die Brebau hat nach eigenen Angaben von 2012 bis 2021 jährlich 40 bis 51 Euro pro Quadratmeter in ihren Wohnungsbestand investiert, im Durchschnitt 41,30 Euro pro Jahr.

In diesen Wohngegenden hat die Brebau Wohnungen

Die Brebau hat Wohnungen in den Ortsteilen Kattenturm, Gröpelingen, Arsten, Marßel, Vegesack, Findorff, Oslebshausen, Bahnhofsvorstadt, Aumund, Neustadt, Schwachhausen, Neue Vahr-Süd, Grollend, Fesenfeld, Stadtwerder, Habenhausen, Oberneuland, Huchting und Lesum. Allein in Kattenturm und in Gröpelingen sind es jeweils über 1.000 Wohnungen, in Huchting und Lesum je nur zwei.

Diese Objekte plant die Brebau für die kommenden zwei Jahre:

3 Vonovia

Vonovia ist ein Immobilienkonzern mit Hauptsitz in Bochum. Dem Unternehmen gehören nach eigenen Angaben mehr als 568.000 Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden. Seit 2019 hat Vonovia auch Wohnungen in Bremen.

Bestand: Vonovia bewirtschaftet nach eigenen Angaben rund 11.100 Wohnungen in Bremen und knapp 30 Wohnungen im Bremerhavener Stadtteile Lehe. Das Portfolio umfasst Wohnungen für Familien, kleinere Wohnungen für Singlehaushalte und seniorengerechte Wohnungen.

Die aktuelle Durchschnittsmiete der Vonovia-Wohnungen liegt nach Angaben des Unternehmens derzeit in Bremen bei 6,35 und in Bremerhaven bei 5,21 Euro pro Quadratmeter.

Bestandsinvestitionen: Vonovia gibt an, im Jahr 2020 rund 52 Millionen, im Jahr 2021 etwa 55 Millionen und im laufenden Jahr 64 Millionen in die Instandhaltung, Modernisierung und in Neubauten im Land Bremen investiert zu haben beziehungsweise noch zu investieren.

In diesen Bremer Wohngegenden hat Vonovia Wohungen

Vonovia unterhält Wohnungen in den Bremer Ortsteilen Blumenthal, Vegesack, Burglesum, Gröpelingen, Walle, Horn-Lehe, Schwachhausen, Findorff, Woltmershausen, Neustadt, Mitte, Östliche Vorstadt, Obervieland, Hemelingen und Osterholz.

In dieser Bremerhavener Wohngegend hat Vonovia Wohnungen

Vonovia hat derzeit nach eigenen Angaben knapp 30 Wohnungen im Bremerhaven-Lehe.

Zu möglichen neuen Bauvorhaben in Bremen oder Bremerhaven macht das Unternehmen keine Angaben und verweist auf die Preissteigerung und Verknappung, deretwegen es schwierig sei, Prognosen abzugeben.

4 Espabau

Espabau beschreibt sich selbst als "älteste praktizierende Bremer Wohnungsgenossenschaft". Bereits 1893 habe der "Eisenbahn Spar- und Bauverein Bremen" als eingetragene Genossenschaft damit begonnen, Häuser und Wohnungen zu bauen. Gleichzeitig habe die Genossenschaft ein Sparsystem entwickelt, das dazu diente, den Wohnungsbau zu finanzieren und Sparern günstige Zinsen einzubringen. So sei es prinzipiell auch noch heute, teilt Marc Bohn, Vorstandsvorsitzender bei Espabau mit.

Espabau bietet Interessenten Mietwohnungen für Bewohner mit und ohne Berechtigungsschein. Satzungsmäßiger Zweck der Genossenschaft ist die Förderung der Mitglieder, vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Da die Mieter bei einer Genossenschaft in der Regel zugleich Vermieter seien, spreche Espabau nicht von Mietverträgen, sondern von Nutzungsverträgen, sagt Bohn und fügt hinzu: "Grundsätzlich haben wir Wohnraum für alle, nur Luxuswohnungen haben wir nicht."

Bestand: Espabau hat ausschließlich in Bremen etwa 3.250 Wohnungen mit einer Größe von 12,14 bis 207,50 Quadratmetern. Die Bandbreite reicht von Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen und Häusern.

Die Mietpreise bei den preisfreien Wohnungen Espabaus liegen je nach Lage und Ausstattung der Wohnung zwischen 5,40 und 14 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt lagen sie der Genossenschaft zufolge im Sommer 2022 bei 6,30 Euro.

Bestandsinvestitionen: Espabau hat nach eigenen Angaben in den letzten zehn Jahren knapp 73 Millionen Euro in die Instandhaltung, Wertverbesserung und Modernisierung ihrer Immobilien investiert, rund 32 Euro je Quadratmeter und Jahr.

In diesen Bremer Wohngegenden hat Espabau Wohnungen

Espabau hat die meisten seiner Wohnungen in Findorff, gefolgt von Gröpelingen und Sebaldsbrück. Einzelne Objekte unterhält Espabau in Huchting, Walle, Hastedt und in Bremen-Nord.

Zu den aktuellen Plänen der Genossenschaft sagt der Vorstandsvorsitzende Marc Bohn: "Wir beabsichtigen unter anderem weiteren Wohnraum in Dachgeschossen der Findorffstraße zu schaffen, jedoch stellt sich aufgrund des Krieges in der Ukraine und der damit verbunden Auswirkungen die Frage nach der derzeitigen Umsetzbarkeit."

5 Stäwog

Die Stäwog ist die kommunale Wohnungsgesellschaft der Stadt Bremerhaven. "Ob Jung oder Alt, Single, Pärchen oder Klein- und Großfamilie – das Wohnungsangebot richtet sich an eine breite Zielgruppe und an alle Schichten der Bevölkerung", teilt das Unternehmen mit. Als 100-prozentige Tochter der Stadt Bremerhaven sei das Unternehmen daran interessiert, "die Mietpreise möglichst gering zu halten und Bremerhaven mit modernem und bezahlbarem Wohnraum als Stadt zum Studieren, Arbeiten und Leben attraktiver zu machen."

Bestand: Aktuell bietet die Stäwog rund 5.170 Wohnungen in Bremerhaven an. Zu dem Bestand zählten vorwiegend Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen, teilt die Stäwog mit. Die meisten Stäwog-Wohnungen hätten eine Größe von 50 bis 100 Quadratmeter.

Die Mietpreise bei der Stäwog liegen dem Unternehmen zufolge für etwa zwei Drittel des Bestandes unterhalb von 5,50 Euro pro Quadratmeter. Im Sommer 2022 betrug die durchschnittliche Kaltmiete in den Wohnungen der Stäwog 5,16 Euro pro Quadratmeter.

Bestandsinvestitionen: Nach Unternehmensangaben investierte die Stäwog ab 2012 rund 60 Millionen Euro für Instandhaltungsmaßnahmen und rund 55 Millionen Euro für Modernisierungsmaßnahmen. In den Wohnungsbestand flossen demnach jährlich Investitionsmittel von gut 29 bis knapp 44,80 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt habe die Stäwog seit 2012 jährlich 35,58 Euro pro Quadratmeter in ihre Bestandswohnungen investiert.

Ferner teilt die Gesellschaft mit: "Aufgrund der aktuellen Explosion der Baukosten und einer Vervierfachung der Bauzinsen ist in naher Zukunft mit einem deutlichen Anstieg der Sanierungs- und Instandhaltungskosten zur rechnen, der sich voraussichtlich auch auf den Mietspiegel auswirken wird."

In diesen Bremerhavener Stadtteilen hat die Stäwog Wohnungen

Bis auf den Stadtteil Leherheide ist die Stäwog in allen Stadtteilen vertreten.

Aktuell baut die Stäwog 20 barrierefreie Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen in Bremerhaven-Surheide. In der Entwicklung begriffen seien das Kistnergelände in Bremerhaven-Lehe sowie ein Gemeinschaftsprojekt mit der Bremerhavener Wohnungswirtschaft im Rahmen der Entwicklung des Werftquartiers auf der Kühlken-Halbinsel. "Darüber hinaus sind wir mit dem Bau drei neuer Schulen und eines Polizeireviers in Bremerhaven beauftragt", teilt die Stäwog mit.

6 Wohnungsgenossenschaft (Woge) Bremerhaven

Die Wohnungsgenossenschaft (Woge) Bremerhaven möchte ihren Mitglieder Wohnraum anbieten, "der sich im unteren Bereich des Bremerhavener Mietpreisspiegels befindet", teilt Michael Mayer für die Woge mit und fügt hinzu: "Dieses stellt dann für unsere Mitglieder den genossenschaftlichen Gedanken dar. Mieterhöhungen werden in dem Bestand für Modernisierungen oder Sanierungen verwendet."

Bestand: Die Woge bietet nach eigenen Angaben 2.809 Wohnungen ausschließlich in Bremerhaven an. Dabei handele es sich überwiegend um Zwei- bis Vier-Zimmerwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Durchschnittsmiete habe dabei im Jahr 2020 bei 4,71 Euro pro Quadratmeter gelegen. Neuere Zahlen lägen noch nicht vor.

Bestandsinvestitionen: Im Durchschnitt investiere die Woge etwa zwei Millionen Euro jährlich in den Bestand, sagt Michael Mayer.

In diesen Bremerhaven Wohngegenden hat die Woge Wohnungen

Die Woge hat Wohnungen in den Bremerhavener Ortsteilen Geestemünde, Geestemünde-Süd, Lehe, Wulsdorf und Schiffdorferdamm. Aktuell hat die Woge keine Baupläne für die kommenden Jahre.

Ausblick: Wie entwickeln sich die Wohnkosten in den nächsten Monaten?

Zwar raten Bremer und Bremerhavener Verbraucherschützer, Mieterschützer und Eigentümer Mietern seit Monaten gleichermaßen, wegen steigender Wohnnebenkosten Geld zurückzulegen. Denn im weiteren Verlauf des Herbstes, vor allem aber im kommenden Jahr drohten hohe Nachzahlungen. Mit genauen Prognosen zur Kostenentwicklung aber halten sich die Akteure vor Ort zurück.

Nicht so der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Der Verband hat auf der Basis verschiedener Daten des Statistischen Bundesamts sowie aufgrund einer umfassenden Befragung unter deutschen Energieversorgern Prognosen dazu erstellt, wie sich die Wohnkosten in Deutschland in den kommenden Monaten entwickeln werden. Hier die wichtigsten Szenarien der Wohnungswirtschaft:

So könnten die warmen Betriebskosten steigen

Laut GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen sind die warmen Betriebskosten bereits bis zum Mai dieses Jahres im Verlgeich zum Vorjahr um 37 Prozent gestiegen. Zu den warmen Betriebskosten zählt man die Kosten für die Heizung und für das warme Wasser.

Den Schätzungen der Wohnungswirtschaft zufolge werden diese Kosten bis zum Jahresende bundesweit weiter steigen – und zwar um etwa 71 Prozent gegenüber dem Jahr 2021 im günstigen Fall und um 199 Prozent im ungünstigen Fall. Der GdW stützt sich für seine Szenarien auf die laufende Wirtschaftsrechnung des Statistischen Bundesamts sowie auf Schätzwerte der Energieversorger.

Prognose: So könnten die Kosten für Haushaltsenergie steigen

Der GdW rechnet damit, dass die deutschen Haushalte dieses Jahr deutlich höhere Kosten für Haushaltsenergie werden bewältigen müssen als im Jahr 2021. Konkret müssen sich demnach beispielsweise Ein-Personen-Haushalte auf Mehrausgaben für Haushaltsenergie von 985 bis 2.749 Euro gegenüber 2021 gefasst machen. Vier-Personen-Haushalten stehen dem GdW zufolge im Vergleich zum Vorjahr Mehrausgaben für Energie von 1.818 bis 5.047 Euro ins Haus. Auch für diese Szenarien stützt sich die Wohnungswirtschaft auf die laufende Wirtschaftsrechnung des Statistischen Bundesamts sowie auf Schätzwerte der Energieversorger.

Verbraucherpreise für das Wohnen bis Juli 2022

Die Grafik zu den Verbraucherpreisen für das Wohnen des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen veranschaulicht auf einen Blick, was auch die Zahlen aus Bremen zum langsamen Anstieg der Kaltmieten erahnen lassen: Während die Mieten und die Wasserpreise ungefähr im gleichen Maß steigen wie die Inflationsrate, sind die Strom- und Gaspreise auf das Zweieinhalb- bis Dreifache angestiegen. Besonders ins Auge fällt der sprunghafte Anstieg der Gaspreise seit Oktober 2020.