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Kommt der Mietspiegel in Bremen nun doch?

Ein Mann mit Baby auf dem Arm, eine Frau und ein Kind stehen in einem leeren Zimmer und blicken auf eine Frau, die ihnen das Zimmer zeigt.
Anders als Bremerhaven, hat Bremen Ende 2015 eine Mietpreisbremse eingeführt. Sie soll verhindern, dass Mieten überdurchschnittlich stark steigen. Bild: DPA | Rainer Hackenberg

Als einzige deutsche Großstadt hat Bremen keinen Mietspiegel. Das hat handfeste Nachteile zum Beispiel mit Blick auf die Mietpreisbremse – könnte sich aber bald ändern.

In Bremen existiert seit 2015 eine Mietpreisbremse, einen Mietspiegel, um diese zu kontrollieren, gibt es hingegen nicht. Bremen ist sogar die einzige unter den 30 größten deutschen Städten, die noch immer keinen Mietspiegel hat. Warum das so ist, wieso sich das bald ändern könnte und was die Folgen wären, erklären wir hier.

Was ist ein Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist eine von drei rechtlich anerkannten Methoden, mit der sich ortsübliche Mieten vergleichen lassen. Er wird erstellt, indem die Daten bei Mietern und Vermietern abgefragt werden. Um die Mietpreise in einem Stadtteil sinnvoll vergleichen zu können, werden die Wohnungen dabei nach Merkmalen wie Art, Größe, Ausstattung, Zustand und Lage eingeordnet.
Warum hat Bremen keinen Mietspiegel?
Es gibt bislang keine gesetzliche Verpflichtung für Städte, einen Mietspiegel aufzustellen. Während Bremerhaven seit Jahrzehnten über einen Mietspiegel verfügt, hat sich Bremen bislang dagegen entschieden.
Unter den 30 größten deutschen Städten ist Bremen somit die einzige, die bislang keinen Mietspiegel eingeführt hat, wie der aktuelle Mietspiegelreport 2021 der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung dokumentiert.

"Ein Grund für die bisherige Rückhaltung Bremens ist der besondere Bremer Immobilienmarkt", sagt der Sprecher des Wohnungsbauressorts, Jens Tittmann. So gehören knapp 60 Prozent der rund 175.000 Bremer Mietwohnungen privaten Kleineigentümern. Große Bremer Immobilienunternehmen wie Gewoba und Brebau sind zudem in kommunaler Hand. Größter Privatanbieter in Bremen ist Vonovia mit einem Bestand von gut 11.000 Wohnungen, was einem Marktanteil von rund 6,5 Prozent entspricht.
"Diese besondere Situation in Bremen hat bislang auch preiserhöhungshemmend gewirkt", sagt auch Kornelia Ahlring, Geschäftsführerin des Mietvereins Bremen. "Die Mieten in Bremen sind ja nicht davongaloppiert wie in anderen Großstädten." Dass es bislang keinen Mietspiegel gab, habe daher auch nicht geschadet.
Warum könnte Bremen bald einen Mietspiegel bekommen?
Noch vor der Corona-Pandemie hat das Ressort für Wohnungsbau und Stadtentwicklung von Senatorin Maike Schaefer (Grüne) damit begonnen, die Vor- und Nachteile eines Mietspiegels für die Stadt Bremen zu erörtern. Der Prozess sei ergebnisoffen, betont Ressortsprecher Tittmann.

Dass Bremen selbstbestimmt eine Entscheidung trifft, ist aber derzeit eher unwahrscheinlich. Denn auf Bundesebene wird in diesen Tagen über ein so genanntes "Mietspiegelreformgesetz" debattiert. Die schwarz-rote Koalition hat sich dabei bereits grundsätzlich geeinigt, einen Mietspiegel für alle Städte und Gemeinden ab 50.000 Einwohnern verpflichtend einzuführen. Sollte das zustimmungspflichtige Gesetz auch im Bundesrat beschlossen werden, wäre Bremen voraussichtlich schon ab 2022 zu einem Mietspiegel verpflichtet.

Wenn das auf Bundesebene so beschlossen wird, dann bin ich dafür, für Bremen einen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen.

Maike Schaefer, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnungsbau
Ein vom Bund verordneter Mietspiegel würde für Bremen auch in sozialpolitischer Hinsicht Chancen eröffnen, sagt Schaefer. "Denn ein qualifizierter Mietspiegel gibt uns die Möglichkeit, noch genauer die Entwicklung von Stadtteilen zu beobachten – und gegensteuern zu können."
Was würde ein Mietspiegel für Vermieter, Mieter und Stadt bedeuten?
Geringerer Aufwand: Um in Bremen ortsübliche Vergleichsmieten zu ermitteln, müssen Vermieter bislang auf die zwei alternativen gesetzlichen Methoden zum Mietspiegel zurückgreifen: Sie können erstens Mieterhöhungen durch Vorlage der Mietpreise dreier vergleichbarer Objekte begründen oder zweitens ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Dieser Aufwand könnte entfallen, wenn der Mietspiegel als Alternative kommt.
Befriedung von Mietverhältnissen: "Der Mietspiegel hilft auch, persönliche Befindlichkeiten zwischen Mietern und Vermietern auszuschließen", sagt Mieter-Vertrerin Ahlring. Eine Sicht, die auch Ingmar Vergau teilt, Geschäftsführer des Vermieterverbands Haus & Grund in Bremen. "Wir haben sehr viele Mietverhältnisse, die schon lange andauern", sagt er. Diese durch Mieterhöhung zu beunruhigen, liege den meisten Kleinvermietern fern. Im Durchschnitt würden die Mieten in Bremen erst nach sechs Jahren erhöht, sagt Vergau.
Einhaltung der Mietpreisbremse: Anders als Bremerhaven, hat Bremen Ende 2015 eine Mietpreisbremse eingeführt. Sie soll verhindern, dass Mieten überdurchschnittlich stark steigen. Konkret heißt das, bei Neuvermietungen darf der Mietpreis im Bremer Stadtgebiet höchstens 10 Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt liegen, bei Bestandmieten darf die Erhöhung in drei Jahren 15 Prozent nicht überschreiten. Einen Verstoß gegen diese Regelung vor Gericht zu belegen, ist ohne Mietspiegel allerdings kaum möglich.
Dem Bremer Mieterschutzbund zufolge habe es in den ersten fünf Jahren seit Einführung der Mietpreisgrenze daher auch nicht einen Beratungswunsch zum Thema gegeben.
Bestandsmieten: Während bei Angebotsmieten mit einem Mietspiegel die Mietpreisbremse künftig eine eher dämpfende Wirkung haben könnten, befürchtet Mieter-Vertreterin Kornelia Ahlring bei Bestandsmieten eher eine Steigerung. Denn bisher müssen Vermieter in Bremen noch drei Vergleichsmieten oder ein Sachverständigengutachten vorlegen, um Mieterhöhungen im Zweifel auch juristisch durchsetzen zu können. "Mieterhöhungen würden durch den Zugriff auf einen Mietspiegel künftig vereinfacht", sagt Ahlring. Vermieter-Vertreter Vergau sieht diese Gefahr kaum. "Horrorszenarien, wie sie woanders aufgebaut worden sind, wird es bei uns in Bremen so nicht geben", sagt er.
Kosten: Erstellt werden Mietspiegel zum Beispiel durch eine Arbeitsgruppe oder externe Dienstleister. Je nach Umfang steigen die Kosten. Bremerhaven setzt beispielsweise seit Jahren auf einen sogenannten einfachen Mietspiegel, der im Wesentlichen auf einer tabellarischen Auflistung beruht. Bremen würde nach Angaben des Wohnungsbau- und Stadtentwicklungsressorts hingegen auf einen qualifizierten Mietspiegel setzen, der anhand wissenschaftlich anerkannter Methoden berechnet wird. Diesen zu erstellen, würde die Stadt nach Schätzungen des Ressorts rund 150.000 bis 200.000 Euro kosten. Hinzu kommt der Aufwand für die verpflichtenden Aktualisierungen.

Droht Bremen eine Immobilienblase?

Video vom 30. Mai 2021
Bremen oben
Bild: Radio Bremen
Bild: Radio Bremen

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Autor

  • Kristian Klooß Autor

Dieses Thema im Programm: buten un binnen, 23. Juni 2021, 19:30 Uhr