Infografik

Warum Bremens Mietpreise überraschend stagnieren

Seit 2010 steigen die Mieten in Bremen rapide. Einer Statistik zufolge haben sich die Preise nun aber stabilisiert. Ob dies so bleibt, hängt von mehreren Faktoren ab.

Bremer Häuser von Hinten gesehen
Die Mieten in Bremen blieben in den vergangenen zwölf Monaten im Schnitt unverändert. Bild: Imago | Chromorange

Noch im Frühjahr protestierten Bremer Bürger mit Ballons wie "Mietenwahnsinn platzen lassen!" oder Transparenten wie "Miethaie zu Fischstäbchen" auf dem Marktplatz. Der Grund: Ein Jahrzehnt lang stiegen die Mieten in Bremen rapide. Die Folge: Immer mehr Bremer können es sich nicht mehr leisten, in der Stadt zu leben.

Eine Studie des Immobilienportals "Immowelt" hat jetzt allerdings festgestellt, dass die Mieten in Bremen aktuell stagnieren. "Der Mietmarkt in Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Hamburg und Bremen steuert auf eine Entspannung zu", heißt es in der Analyse. In 35 der 66 untersuchten Regionen in Norddeutschland beruhigten sich demnach die Angebotsmieten von Wohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern.

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Während selbst in Hamburg und Hannover noch ein leichter Zuwachs um rund ein Prozent verzeichnet wurde, blieb dieser in Bremen aus. Die Kaltmiete verharrte in der Hansestadt bei durchschnittlich 7,90 Euro pro Quadratmeter. Anders in Bremerhaven: Dort stiegen die Preise im selben Zeitraum um 20 Cent auf 5,30 Euro.

Kein Neubürger-Boom in Bremen

"Die Mietmärkte in Bremen und Bremerhaven haben bereits in den vergangenen Jahren eher moderate Steigerungen erlebt", sagt Jan-Carl Mehles, Marktforscher bei Immowelt. Die jetzt beobachtete Stagnation bei den Angebotsmieten in Bremen reihe sich in diese Entwicklung ein. Mehles begründet die Situation in Bremen im Vergleich mit anderen Großstädten mit der recht verhaltenen Einwohnerentwicklung. "Mietinteressenten können aus einer relativ großen Anzahl an Wohnungen wählen, was den Spielraum für Preissteigerungen einschränkt."

Für die Zukunft rechnet er für beide Städte mit einem höchstens moderaten Anstieg der Angebotsmieten, da noch relativ viel Bestand auf dem Markt sei und die Bautätigkeit der vergangenen Jahre das Angebot noch ergänzt habe.

Sozialer Wohnungsbau wird forciert

Visualisierung Alte Hafenpassage
Neubauten wie hier in der Alten Hafenpassage werden seit 2013 vorangetrieben. Bild: GEWOBA

So könnten auch die mittlerweile wieder angelaufenen Bauprogramme im Land Bremen dazu beigetragen haben, dass die Mietpreise in der Stadt stagnieren. Denn das Bauressort hat seit 2013 drei Förderprogramme aufgelegt. Das Gesamtvolumen liegt bei 160 Millionen Euro. Gebaut wurden von dem Geld neue Wohnungen mit Sozialbindungen, beispielsweise in der Hafenpassage und an der Markuskaje in der Überseestadt.

Der Senat hat für die Neubauten eine 25-prozentige Sozialwohnungsquote festgelegt. Dennoch bleiben der Stadt bei der Mietpreisentwicklung oft die Hände gebunden. Denn nur knapp 50.000 Mietwohnungen sind aktuell in kommunalem Eigentum – von insgesamt 170.000.

Immer mehr Mietpreisbindungen laufen aus

Die letzten sozialen Wohnungsbauprogramme liefen in den 1980er Jahren aus. In den 1990er und 2000er Jahren hat die Stadt darüber hinaus viele kommunale Immobilien an private Unternehmen verkauft. Zum Beispiel die Wohnungen der Bremischen und der Beamtenbaugesellschaft, die heute Deutschlands größtem Immobilienkonzern Vonovia gehören.

Immer mehr Wohnungen fallen daher aus der meist 30-jährigen Sozialbindung heraus – mehr als aktuell neu gebaut werden. So wird die Zahl der Sozialwohnungen bis 2026 von derzeit rund 7.000 auf unter 5.000 sinken. Dies könnte dazu führen, dass die Mieten dieser Wohnungen steigen, weil am Markt höhere Preise verlangt werden können.

Krisenstimmung drückt Immobilienmarkt

Hafen und Wohnhäuser in Bremerhaven aus der Luft
Die Neumieten für Wohnhäuser in Bremerhaven haben zuletzt im Schnitt zugelegt. Bild: Imago | Imagebroker

Die Ergebnisse der Mietstatistik des Nürnberger Immobilienportals wird allerdings auch durch andere Studien bestätigt, die zuletzt eine Abschwächung der Preissteigerungen im Immobilienmarkt ausgemacht haben. So veröffentlichte die Beratungsgesellschaft Knight Frank im September eine weltweite Analyse zu Wohnimmobilien. Das Fazit der Marktforscher: Der Preiszuwachs hat sich wegen der weltwirtschaftlichen Unsicherheiten im ersten Halbjahr 2019 auf den niedrigsten Wert seit sieben Jahren abgeschwächt. Das durchschnittliche Wachstum in den 56 untersuchten Ländern lag im Vorjahresvergleich bei nur noch 3,4 Prozent – so niedrig wie seit fast sieben Jahren nicht.

Dass Bremens Wirtschaft als wichtiger Industriestandort mit hohem Exportanteil im ersten Halbjahr 2019 um 0,4 Prozent geschrumpft ist, könnte daher einer der Gründe sein, weshalb auch die hiesigen Mieten nicht den Anstieg der vergangenen Boom-Jahre fortgesetzt haben.

Niedrige Zinsen steigern die Preise

Nicht zuletzt dürfte es von der Zinspolitik abhängen, ob die Mietpreise sich in Bremen langfristig stabilisieren. Denn die Preissteigerungen gingen mit dem Immobilienboom der vergangenen Jahre einher. Und dieser wurde maßgeblich durch die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken ausgelöst, die in der Finanz- und Wirtschaftskrise seit Ende 2008 und der sich anschließenden Euro-Krise ab 2011 unter anderem von der Europäischen Zentralbank (EZB) eingeleitet worden ist.

So mussten Immobilienkäufer einer Studie der Sparda-Bank zufolge bei einer Investition von 265.000 Euro in eine Immobilie im Jahr 2018 rund 72.500 Euro weniger Zinsen zahlen als noch 2008, wenn sie 70 Prozent der Summe per Kredit finanzierten. Solche Ersparnisse schlagen sich allerdings in einer insgesamt höheren Nachfrage nach Immobilien nieder, was deren Preise erhöht – und somit indirekt die Mieten.

Die EZB selbst hat im Übrigen angekündigt, die Leitzinsen frühestens Mitte 2020 anzuheben. Ob die Mietpreise in Bremen nachhaltig stabil bleiben, liegt daher nicht allein in Bremer Hand.

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Autor

  • Kristian Klooß

Dieses Thema im Programm: Bremen Eins, Der Tag, 6. November 2019, 23:30 Uhr